Garantia de Locações

Tipos de seguro para locações

Garantia de locações


O que é Fiador?

O locatário faz a indicação de uma terceira pessoa que, em caso de sua inadimplência, o dono do imóvel saberá exatamente de quem cobrar os débitos em atraso, visto que a responsabilidade pelo pagamento do aluguel, encargos, acessórios, pintura e reparos do imóvel fica registrada no contrato de locação como sendo de sua responsabilidade.

Para alugar um imóvel, o meio mais utilizado como garantia é o fiador. Últimos dados do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) mostram essa realidade: a fiança foi utilizada em mais de 70% dos contratos no estado de São Paulo.

Dúvidas

Apesar da grande adesão, ainda existem algumas dúvidas sobre o fiador, sendo a primeira delas sobre até quando ele deve ser responsável pelas obrigações do locatário.

Aquele que se dispuser a ser fiador de um aluguel deve ter ciência de que será co-responsável pelo seu pagamento e, em caso de prorrogação do contrato, deverá estar de acordo em manter esse compromisso, mesmo que por prazo indeterminado.

Caso real

Recurso especial julgado em Brasília, em setembro, consolidou o fato de que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos posteriores à prorrogação legal do contrato, até a efetiva entrega das chaves, de acordo com o artigo 1.500 do Código Civil.

A decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) pacifica o assunto e fornece diretrizes para os futuros contratos de locação a serem assinados. O locador e administrador devem, a partir disso, verificar a anuência do fiador, para evitar questionamentos judiciais.

“Frente à decisão, fica, talvez, um alívio ao inquilino que necessita encontrar um fiador que garanta a locação de seu imóvel: o que é combinado antes, com regras claras e legalmente garantidas, certamente não vai sair caro depois”, afirmou Viana.

Dificuldades

Na garantia por fiador, o problema está na dificuldade de encontrar pessoas para assumir a posição, pois a responsabilidade é muito grande, uma vez que ele acaba comprometendo o próprio patrimônio, já que pode perdê-lo para ter de sanar a dívida. Tanto que algumas imobiliárias só aceitam fiadores proprietários de mais de um imóvel.


O que é?

Caução poupança é um depósito em dinheiro, oferecido pelo locatário como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.

Como funciona ?

Na caução em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 6 (seis) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.

Procedimentos

Consoante o que determina o item 3 da Resolução n.º 09 de 13.8.79 (que regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de locação), o depósito em garantia de locação “será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário”.

A caução ofertada deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e locatário, e somente poderá ser resgatada com anuência de ambos, ou através de autorização judicial. A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeito o infrator a pena de prisão.

A Resolução n.º 09 de 13.8.79, também regulamenta a forma de levantamento da caução. Seu saque somente poderá se efetivar nas hipóteses a seguir enumeradas: 1ª) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; 2ª) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; 3ª) pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro contrato de locação que deu origem ao depósito, e 4ª) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

O levantamento da caução, portanto, somente poderá ocorrer quando presente um dos requisitos acima mencionado, lembrando sempre que a Caução não é pagamento. É garantia, e como tal somente poderá vir a ser utilizada, na ausência de acordo de ambas as partes em liberá-la, após autorização judicial. É preciso ter paciência.

O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, com a devida anuência do Locador poderá levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.

Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.

Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à disposição do Locatário.

Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.

Por que é a pior forma de Garantia ?

Atualmente, esta modalidade de garantia é a menos aceita e utilizada pelos proprietários e imobiliárias. O motivo se dá pela razão óbvia de 3 (três) a 6 (seis) alugueres serem insuficientes para cobrir eventuais débitos deixados pelo locatário. Vejamos por que!

Ocorrendo o não pagamento do aluguel, a ação de despejo será ajuizada, normalmente após um, dois ou três meses de atraso, e a solução final da retomada, com o despejo, na melhor das hipóteses, tem levado em torno de seis meses.

Considerando que a garantia contratual é limitada, o prejuízo do proprietário chega a ser de certeza absoluta, relativamente à diferença entre o valor depositado e a efetiva apuração dos débitos quando da retomada do imóvel. Em caso de sinistro, e ocorrendo a retomada do imóvel em seis meses (quase sempre o tempo é bem maior), já teríamos aí uma perda para o locador equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Este prejuízo aumenta consideravelmente se considerarmos também os valores de acessórios da locação (IPTU, condomínio, água etc..); custas judiciais, advocatícias e eventuais reparos e pintura do imóvel.

É bem verdade que a ocorrência do sinistro não implica necessariamente na existência do prejuízo. Pois como já dissemos acima, é direito do locador ajuizamento de ação para o ressarcimento do prejuízo não coberto pela caução poupança. Mas a estatística tem demonstrado que na grande maioria das vezes, o inquilino que oferece caução em dinheiro, quando demandado por falta de pagamento, não possui outros meios de saldar o compromisso. Diante disso, fica mais do que claro que o risco de prejuízo para o locador é muito grande.

Embora pouco praticada e recomendada, esta modalidade de garantia não significa necessariamente problemas ou prejuízos, principalmente quando a situação cadastral do locatário forem criteriosamente avaliadas.


1 – COBERTURAS (O que o Seguro Fiança Garante):

É um seguro que garante ao Proprietário o recebimento dos aluguéis e de outras despesas mensais quando o inquilino deixar de pagar o aluguel.

É muito melhor que o garantia de Fiador pois quem garante não é um fiador pessoa física, mas uma Companhia de Seguros.

Despesas normalmente contratadas no Seguro Fiança:

  • 1 – Aluguel Mensal (cobertura básica);
  • 2 – IPTU, despesas do Condomínio, água, etc. previstas no Contrato de Locação;
  • 3 – Danos causados ao imóvel pelo inquilino ao imóvel;
  • 4 – Multas Contratuais, previstas no Contrato de Locação.

Limite máximo de indenização: A seguradora não tem condições de ficar pagando o aluguel pelo resto da vida. Então existe um limite que corresponde a:

  • 1 – Para a cobertura básica: 30 aluguéis;
  • 2 – Para a cobertura de Danos ao Imóvel: 6 aluguéis;
  • 3 – Para a cobertura de Multas Contratuais: 3 aluguéis.

Os tipos de coberturas variam de seguradora para seguradora. As coberturas aqui citadas são genéricas e pode acontecer de determinada cobertura não ter aceitação em determinada seguradora.

2 – Tipo de Locatário (inquilino):

– Pessoa Física: Deve ter Idade Mínima de 21 anos e Máxima de 65 anos. Deve estar trabalhando e ter condições de comprovar a renda de pelo menos 3 vezes o valor aluguel. Cópia do RG, CIC, comprovante de residência, última declaração de rendimentos.

Se empregado registrado, cópia da Carteira de trabalho. Três ultimos Holleriths.

Se autônomo, Extrato Bancário dos últimos 3 meses completos.

– Pessoa Jurídica: Deve ter existência mínima de 2 anos. Apresentar o Contrato Social, inicial e todas as alterações. Deve apresentar cópia do Balanço Patrimonial dos últimos 2 anos. Relação do Faturamento Mensal dos últimos 12 meses. Deve também apresentar a Ficha Cadastral de todos os sócios, respectivos RG, CIC, comprovantes de residência e declaração de rendimentos.

3 – Custo do Seguro:

O seguro tem validade anual, isto é, vale por 1 ano e é pago à vista, independentemente do prazo de locação. Terminando a vigência anual, o seguro deve ser renovado.

O seguro deve ser contratado em nome de um dos futuros moradores (ou ocupante) do imóvel pretendido. Não vale a mãe querer contratar o seguro da casa que seu filho estudante vai alugar perto da Faculdade.

O custo anual corresponde a cerca de 130% do valor de um aluguel. Exemplo: para uma apartamento de R$ 600,00 de aluguel, o seguro irá custar cerca de R$ 780,00 por ano. Algumas seguradoras facilitam o pagamento em até 4 parcelas.

Para se ter um idéia exata do Custo do Seguro, solicite um cálculo. Para essa solicitação, informar se o uso do imóvel será residencial ou comercial, se o locatário será pessoa física ou jurídica e o endereço completo do imóvel e CEP.

4 – Procedimentos para a contratação:

O seguro Fiança é contratado em 2 etapas

PRIMEIRA ETAPA:

Na primeira etapa, deve ser enviados para a seguradora, uma Ficha Cadastral acompanhada de um conjunto de documentos que comprovem a suficiência de renda da(s) pessoa(s) para o pagamento dos aluguéis. Não se pode esquecer de anexar o cheque para pagamento de Análise de Crédito.

Veja no verso da Ficha Cadastral o valor dessa análise. Este valor não será devolvida pela Seguradora no caso do crédito não ser aprovado.

As seguradoras aceitam um comprometimento de até 30% da renda familiar líquida. Veja bem, é renda líquida. Caso a renda individual não seja suficiente, outras pessoas poderão ajudar a compor a renda familiar. Estas outras pessoas devem, obrigatoriamente, morar junto com o pretendente.

Mediante o pagamento de uma Taxa de Análise, a seguradora vai efetuar uma busca do crédito na pessoa na praça, consultando fornecedores, referências e bancos, todos relacionados na Ficha Cadastral.

Esta fase dura aproximadamente 72 horas. Mas o prazo vai depender das facilidades que a seguradora encontrar para levantar o crédito da pessoa na praça. Por isso, a Ficha Cadastral deve ser preenchida por completo para facilitar a análise. Não adianta dizer apenas Banco: Bradesco. É necessário colocar o telefone e o nome do gerente do banco.

Finda esta etapa, a seguradora vai informar por escrito se o cadastro dessa pessoa foi ou não aprovado.

SEGUNDA ETAPA:

Uma vez aprovado o cadastro, a imobiliária vai confeccionar o Contrato de Locação. No contrato de locação é necessário uma cláusula especial que diz que o contrato está sendo garantido por um Seguro Fiança.

Com o Contrato de Locação, firmas reconhecidas, cheques de pagamento do seguro, Laudo de Vistoria do Imóvel é dado entrada da Proposta de Seguros na seguradora.

A apólice de seguros é emitida, normalmente, em até 15 dias.

A garantia oferecida pelo seguro só é válido com a APÓLICE em mãos. Não adianta pedir algum documento, carta ou declaração da Seguradora afirmando que o seguro foi contratado. A seguradora só se manifesta por meio da Apólice.

5 – Seguradoras que operam regularmente o Seguro Fiança junto á Imobiliária Sousa:
  • Porto Seguro

O que é o Garantia de Aluguel ?

É um Título de Capitalização de pagamento único que garante, ao Inquilino, a locação do imóvel desejado sem qualquer burocracia. Dispensa comprovação de renda e fiador, além de proporcionar segurança para o Locatário e para a Imobiliária/Proprietário. O Cliente concorre todo mês a um sorteio pela Loteria Federal, no valor nominal do Título, corrigido pela TR.

Como funciona ?

Após a escolha do imóvel a ser alugado, o inquilino negocia com a Imobiliária/Proprietário o valor da garantia e adquire um Título de Capitalização no mesmo valor, garantindo a locação negociada, através de documento de vinculação de caução. O valor do Título é feito através do pagamento da ficha de compensação no banco de sua preferência. O Inquilino concorre a 12 (doze) chances de sorteio, sendo 01(uma) por mês, pela Loteria Federal.

Qual o prazo máximo para entrega do Título ?

O Garantia de Aluguel tem vigência a contar da data de sua quitação, embora os documentos relativos a operação sejam remetidos, posteriormente, em até 20 dias para o Inquilino ou Imobiliária/Proprietário.

Quando e como ocorrem os sorteios ?

O Inquilino concorre mensalmente, a um sorteio pela Loteria Federal em extração realizada no último sábado de cada mês, ao longo de 12 meses.

E se o Título for sorteado ?

Se o Título for sorteado, o Inquilino receberá gratuitamente, como prêmio, a importância correspondente a uma vez o valor nominal atualizado do Título. Mesmo que já tenha sido sorteado, o seu Título continua em vigor. Assim o Cliente tem mais chances de ganhar novamente.

Quando o Cliente começa a concorrer aos sorteios ?

No sábado seguinte a quitação da Ficha de Compensação na rede bancária lembrando que os sorteios acontecem no último sábado de cada mês.

Como o Cliente deve proceder caso não receba o Título ?

Deverá entrar em contato com a Sul América Capitalização pelo telefone 0800 707 04 04. Se preferir, o Cliente poderá entrar em contato através do nosso site na seção “Fale Conosco” para receber a orientação necessária.

O que deve ser feito em caso de extravio do Título ?

O Cliente deve imediatamente comunicar o ocorrido, à Sul América através do Serviço de Relacionamento com o Cliente e solicitar a 2a. via dos documentos, fornecendo todos os dados e detalhes sobre o plano contratado.

É possível transferir o Título ?

Sim, desde que haja a liberação da caução pela Imobiliária/Proprietário. A transferência deve ser solicitada, por escrito, à Sul América Capitalização, e se fará sem qualquer ônus.

Quanto tempo é preciso esperar para receber o valor total do resgate ?

Em no máximo 10 dias úteis, a contar da data da entrada da documentação completa na Matriz da Sul América; após o término do contrato de locação ou de liberação da caução com autorização da Imobiliária/Proprietário, o inquilino recebe o valor total do Título devidamente corrigido ou de acordo com a Tabela de Resgate (vide Condições Gerais) se resgatado antecipadamente.

É possível saber qual será o valor do resgate durante a vigência do Título ?

Sim, a qualquer momento. Basta ligar para o Serviço de Relacionamento com o Cliente pelo telefone 0800 707 04 04.

No Título de Capitalização Garantia de Aluguel o resgate final é equivalente ao total investido ?

Sim e um pouco mais. Ao final do plano o Inquilino recebe, em dinheiro, 103% do seu pagamento único, corrigido pela TR.

O inquilino pode desistir ao longo do Título de Capitalização ?

Sim, mas, só é possível resgatar o Título antecipadamente com a autorização da Imobiliária/Proprietário e de acordo com a Tabela de Resgate (vide Condições Gerais), após completar no mínimo um mês de vigência.

O inquilino pode resgatar o seu Título em qualquer tempo ?

O Inquilino somente poderá resgatar o seu Título após liberação da caução assinada pela Imobiliária/Proprietário.

Na hipótese da não renovação do Título a garantia de locação perde a validade ?

O valor estabelecido para a garantia de locação permanece válido, apenas não sofrerá atualização de valor, após expirado o prazo de vigência.

O inquilino poderá resgatar o seu Título, antecipadamente, uma vez rompido, amigavelmente o seu contrato de locação ?

O Inquilino poderá resgatar o seu Título a qualquer tempo, desde que obtenha a liberação da caução junto a Imobiliária/Proprietário.